Wat is er aan de hand?
Om een veelgehoord misverstand uit de weg te ruimen: woonproblemen zijn niet direct een gevolg van een ernstig tekort aan woningen. Het idee om tot 2035 een miljoen woningen bij te bouwen komt uit de koker van de bouwlobby.
We hebben vooral de verkeerde woningen. Nederland staat vol met eengezinswoningen met een tuin. Gemiddeld hebben we per Nederlander 65 vierkante meter woonoppervlak, ongeveer anderhalf keer zo veel als in Duitsland of Engeland. Het dichtstbevolkte land van Europa heeft de grootste woningen. Maar huishoudens worden gemiddeld steeds kleiner en hebben zo veel ruimte vaak helemaal niet nodig. Lagere woonlasten zijn veel belangrijker.
Die vele relatief grote woningen worden ook nog eens in rap tempo onbetaalbaar. Eind vorig jaar waren bestaande koopwoningen gemiddeld 17,5% duurder dan vorig jaar. En die prijsstijging versnelt. De rente is historisch laag; sparen levert bijna niets meer op of kost zelfs geld. Particulieren en instanties investeren massaal in vastgoed: van de bijna 8 miljoen woningen in Nederland zijn er inmiddels 700.000 in handen van investeerders.
De verhuurdersheffing die woningcorporaties jaarlijks aan het Rijk moeten afdragen is mede gebaseerd is op de WOZ-waarde van de panden. Die verhuurdersheffing loopt dus jaarlijks ook flink op. Een perverse prikkel, want daardoor hebben woningcorporaties minder geld over voor sociale woningbouw en moeten ze woningen verkopen om financieel gezond te blijven.
En daarmee komen we bij het grootste knelpunt. Als koopwoningen onbetaalbaar worden, kunnen huishoudens met een middeninkomen - waaronder degenen die zijn begonnen met een bescheiden inkomen, maar gaandeweg wat meer gaan verdienen - de stap van huren naar kopen niet meer maken. Zij blijven in goedkope huurwoningen zitten. En daarvan komen er maar weinig bij. Daardoor komen starters niet aan de bak.
Hoe is het in Baarn?
In Baarn spelen bovengenoemde problemen nog sterker. We hebben van oudsher binnen de gemeentegrenzen veel grote (en dus dure) koopwoningen. Door de gunstige ligging van Baarn - in een groene omgeving, maar niet ver van de grote steden - ligt de gemiddelde koopsom ook nog eens flink boven het landelijk gemiddelde.
Middenhuurwoningen en betaalbare koopwoningen zijn er nauwelijks. De uitstroom uit sociale huurwoningen is dan ook laag. Starters drommen samen bij de poort.
In de gemeentelijke Visie Wonen 2019 is daarom vastgelegd dat bij nieuwbouwprojecten wordt gewerkt met ‘mandjes’: categorieën woningen waaraan behoefte is. Denk aan sociale huur, middenhuur, sociale koop, middeldure koop en geclusterde woonzorgvormen. In ieder woningbouwplan van meer dan 10 woningen moet minimaal 30% in één van die ‘mandjes’ vallen.
Helaas gaat het bij de meeste bouwplannen in Baarn om minder dan 10 woningen. En dan kiezen projectontwikkelaars vaak toch voor het grote geld.
Maar het college heeft ook nog wat mogelijkheden laten liggen. Op de locatie die vrijkwam door afbraak van de Gaspard de Colignyschool komen dure koopwoningen. De zogenaamd betaalbare woningen aan de Ericastraat bleken uiteindelijk helemaal niet zo betaalbaar: kopers moesten verplicht flink extra betalen voor twee parkeerplaatsen. En het college koos niet voor een Cultuurhuis op de Brink en liet zo de kans voor de bouw tientallen woningen op het vrijkomende Speeldoos-terrein onbenut.
Geen wonder dat het college al haar pijlen richt op twee locaties waar je wel flink kunt bouwen: de Baarnsche Zoom en de Tolweg. Maar de Baarnsche Zoom ligt vlak langs de A1 en heeft te kampen met geluid en fijnstof. Op initiatief van GroenLinks wordt nu bekeken of het mogelijk is om de woonkwaliteit daar aantoonbaar op een aanvaardbaar peil te brengen met behulp van het NL Gebiedslabel, maar het is de vraag of dat gaat lukken.
De locatie Tolweg kwam in beeld omdat een projectontwikkelaar zijn oog liet vallen op een aantal leegstaande kantoorpanden op een bedrijventerrein. Probleem: deze locatie heeft niet de bestemming ‘Wonen’ en er is nooit een goede discussie gevoerd of het wel zo’n goed idee is om woningen te bouwen vlak bij een druk kruispunt en een benzinestation in de nabijheid van bedrijven (met vrachtverkeer) die zelf ruimte tekort komen. Dat is vragen om moeilijkheden.
Wat dan wel?
Ooit zullen de huizenprijzen wel weer gaan dalen en zal de doorstroming weer schoorvoetend op gang komen. Maar daar kunnen woningzoekenden niet op wachten. Om binnen afzienbare tijd een flink aantal betaalbare woningen te creëren, zullen we creatief moeten zijn.
Wat GroenLinks betreft moeten we af van het idee dat woningen - en dus ook woningzoekenden - een speelbal zijn van de markt. We moeten terug naar waar het om gaat: het huisvesten van mensen. En dat vraagt wat van de gemeente. Niet wachten op projectontwikkelaars, maar actief en doordacht aan de slag om in Baarn locaties te vinden voor betaalbaar wonen.
Dat vereist om te beginnen een duidelijke visie. Waar willen we wonen, waar werken en waar recreëren? En waar niet? En houd dan ook koers. Als je woningen in de dorpskern wilt en bedrijven aan de randen, moet je aan de slag om bedrijven te bewegen om te verhuizen. Denk ook aan voorkeursrecht: het recht op eerste koop van de gemeente bij het vrijkomen van maatschappelijk vastgoed als zorginstellingen, scholen of kerken. Dan staat de gemeente zelf aan het roer en verliest ze niet de slag met de projectontwikkelaars. Verder kan de gemeente als het aan GroenLinks ligt bij gronduitgifte en vergunningverlening aan derden een afroomregeling bedingen: bij doorverkoop van de grond aan bijvoorbeeld kopers van een nieuwbouwwoning vloeit dan een deel van de winst naar een fonds voor verdere investeringen.
Op die manier krijgt de gemeente armslag om actiever te sturen op het realiseren van betaalbare woningen. En wat ons betreft mag het aandeel daarvan in woningbouwprojecten gerust omhoog. En dan kan het soms ook noodzakelijk zijn om wat hoger te bouwen dan tot nu toe gebruikelijk is.
Tot slot: denk niet alleen in termen van nieuwbouw. Zoals gezegd is er niet zozeer een daadwerkelijk tekort aan woningen, maar hebben we vooral de verkeerde woningen. Het moet veel makkelijker zijn om bestaande woningen te splitsen of geschikt te maken voor mensen die samen een huishouding willen voeren. En we kunnen het eigenaren van grote woningen ook gemakkelijker maken om een kamer die ze over hebben tijdelijk te verhuren.
Laten we ook kijken naar mogelijkheden om panden te laten ‘verkleuren’. We zijn het er al jaren over eens dat het kernwinkelgebied te langgerekt is. Waar blijven de prikkels om winkels te concentreren rond de Brink en de vrijkomende panden geschikt te maken voor wonen?
Er is nog veel mogelijk. Maar het vereist wel creativiteit en out-of-the-boxdenken. En dat begint ermee dat de gemeente haar oor te luisteren legt bij degenen die weten wat er speelt: woningcorporaties, eigenaren van bedrijven en maatschappelijk vastgoed en (bedrijven)makelaars. Wat GroenLinks betreft beginnen we daar vandaag mee.
